[细细说法300]房屋产权人和承租人无权擅自改变规划用途

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小区内停车位本已紧张，可大楼底层车库的业主方却执意将部分车库租借给一家公司开设KTV。为此，小区业委会多次出面阻止，但车库业主方赛元公司却认为，自己拥有车库产权，业委会无权干涉。业委会遂将赛元公司告上法庭。近日，上海市黄浦区人民法院对该案作出判决，赛元公司和承租商户应恢复车库停车位，恢复围墙、围栏、绿化等。


　　地处上海市陆家浜路的某公寓是一个建于上世纪90年代的商品房小区，近年来随着业主车辆保有量的增长，小区内的停车位日益紧张。但让不少小区业主感到不解的是，一边是停车矛盾日益突出，一边却是公寓楼底层原本规划的车库被对外出租经营。

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原来，2003年，赛元公司从开发商处购得了该小区3000多平方米的车库，其中底层的车库就长期对外出租。2013年底，赛元公司再次与一家公司签订了为期20年的租约准备开设KTV。

　　租下车库后，这家公司对车库进行装修改建，不仅拆除了围栏、绿化，还在一侧墙面部位开门、搭建门楼。这让小区业主再也坐不住了。2014年7月，小区业主大会投票表决，授权业委会代表小区业主向法院提起诉讼。业委会认为，赛元公司不仅侵害了小区居民的权利，还严重影响小区的安全和美观，遂要求拆除违章建筑恢复车位，恢复绿化原状，拆除门楼。

　　庭审中，赛元公司辩称，该公司是地面车库的权利人，有权占有、使用、收益、处分自己的财产，业委会不能干涉公司对车库的使用。而即使是存在违反规划的情况，也应当由政府相关部门进行处理。同时，赛元公司还强调，实际上业委会在数年前就同意该公司将车库出租，只是最近几年小区车辆增加了，停车位不够，才要求恢复原状。

　　被通知作为第三人参加诉讼的承租商户表示，租下部分车库确实打算开设KTV，但由于业委会到多个部门投诉，导致无法获得许可证，所以一直没有营业过。同时，商户也认为车库本来就属于赛元公司，即使变更了用途也应该由行政机关进行整改，业委会没有权利起诉。

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　法院审理后认为，系争车库规划为车位用途，赛元公司作为产权人，不能改为他用，小区围墙、绿化、围栏系小区公共配套设施，赛元公司和承租商户也无权擅自拆除。业委会要求恢复原状的诉讼请求合理，法院依法予以支持，相关费用由赛元公司和承租商户共同承担。

　　一审宣判后，赛元公司提出上诉，二审维持原判。

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　■法官说法■

　　本案一审主审法官梅松松表示，物权法明确规定规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。车库的本质是小区整体环境内容的组成部分，属于服务整个小区业主居住便利而建造的公共配套设施，因此权利人和承租人均无权擅自改作他用，挤占规划设置的停车位。本案中，赛元公司虽然是地面停车库的产权人，但使用时应符合规划用途，将车库出租用于商业，显然违反规划用途，应当恢复原状。

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2016-08-25 08:09:08 | 来源：人民法院报第三版 | 作者：汤峥鸣