[细细说法356]房屋交易要谨慎 产权手续需分明

松不老

房屋交易需要在产权清楚明晰的情况下才能保障交易安全，当房屋所有权不清楚，房产证没有到手的情况下再次交易，可能会承担较大的交易风险。近日，东台市的张先生就面临这样的窘境。

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2013年，张先生从熟人王某手里买了一套拆迁安置房。但签订购房合同时，该套安置房的房产证和土地使用证都没有发下来。半年后，张先生出于资金周转的考虑，在未取得两证的情况下又将房屋转卖给了李先生，并约定等两证下发后就协助其完成过户。可是两年后，李某因病去世了，留下自己的妻儿继续居住在交易得来的房屋中，而房屋仍然没有过户。这时，楚某某突然出现在王女士的生活当中。他拿着房产证找到王女士，声称房子现在在他的名下，要求王女士一家立即搬离。住了两年的房子突然变成别人的了，王女士无论如何也想不明白，为了维权她将当初与丈夫签订购房合同的张先生告上了法庭，要求他立即协助王女士房屋过户或者赔偿损失60余万元。

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东台市人民法院在受理此案后，进行了认真细致的调查，发现该房屋前后共进行了三次流转：第一次是从王某手中交易给张先生；后张先生在没有取得产权证明的情况下又交易给李某；而于此同时，王某又将房屋一房二卖，交易给楚某某，从而导致了楚某某上门索要房屋的闹剧。

　　2013年，张先生花了14万元从王某手里购买了一套拆迁安置房。半年后，张先生又将自己购买的这套尚未取得两证的安置房作价20万元转卖给了李某，双方约定等房产证发下来以后就去办理过户手续。2014年初，涉案房屋的两证都已经下来，且此时的房产仍然登记在王某名下。但是，张先生并没有及时办理过户。2015年3月，李某因病去世。同年4月，王某又与楚某某签订购房合同，将涉案房屋转卖给了楚某某。办理完过户手续后，楚某某拿着房产证找到李某的妻子王女士，声称自己是房屋的合法所有权人，催促他们赶紧搬离。

　　“楚某某找到我的时候，我才知道我们的房子已经登记在别人名下了，”王女士在接受记者采访的时候这样说道，“我当时就给张先生打了电话，要求他跟我去办过户。那会儿我才知道他卖给我们的房子根本就不在他名下。”而张先生却认为，李某买房时就知道房产是登记在王某名下的。“2014年两证下来的时候，我还安排李某和王某见了面，想协助他们办理过户，但当时李某不愿办。”张先生告诉记者。他认为是李某拖延办理过户才将房屋的所有权得以再次转移，所以过错在李某自身。

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经审理，法院认为张先生与李某签订的《房屋买卖合同书》合法有效，双方均应全面履行自己的义务；张先生作为买卖合同中的出卖方应当对买卖标的物负有权利担保责任，即担保自己具有完整的处分权。虽然，李某未及时办理过户，客观上导致了涉案房屋无法过户的结果；但究其根本，之所以无法过户是因为张先生不具有房屋处分权，所以张先生应当承担违约责任。最终，法院依法判决张先生赔偿王女士各项损失68万元。

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经审理，法院认为张先生与李某签订的《房屋买卖合同书》合法有效，双方均应全面履行自己的义务；张先生作为买卖合同中的出卖方应当对买卖标的物负有权利担保责任，即担保自己具有完整的处分权。虽然，李某未及时办理过户，客观上导致了涉案房屋无法过户的结果；但究其根本，之所以无法过户是因为张先生不具有房屋处分权，所以张先生应当承担违约责任。最终，法院依法判决张先生赔偿王女士各项损失68万元。

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■法官说法   购买房屋时，首先要确定出卖方是否拥有房屋所有权。在条件允许的情况下，房屋买卖双方一定要及时办理过户手续，即使是熟人之间的买卖也应如此。只有办理完过户手续，购房者才能拥有房屋的所有权，从而拥有房屋完整的处分权。没有房屋处分权的人是不能对房屋进行转卖的。张先生在未取得完整的房屋所有权的情况下，将房屋出卖给李某，导致房屋登记的所有人王某有机会将房屋二次出卖，致使王女士财产损失，所以应承担起相应的赔偿责任。

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2016-11-08    来源：江苏法院网  作者：桑智   作者单位：东台市人民法院