《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（征求意见稿）

王小剑

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第一章  总  则
第一条  为了规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）及相关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条  本办法适用于本市行政区内国有土地上单位、个人房屋的征收与补偿。
第三条  房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开的原则。
第四条  市房屋征收部门负责本市房屋征收与补偿的管理工作。
发展改革、国土、规划、物价、建设、住房保障、公安、城管、工商、民政、教育、审计等有关行政管理部门，应当按照各自职责和本办法的规定，做好房屋征收与补偿相关工作。
第五条  区人民政府负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作，并负责处理房屋拆迁遗留问题。区房屋征收部门负责组织实施本行政区域内房屋征收与补偿工作。
武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区、武汉化学工业区管理委员会（以下简称管委会）按照本办法有关区人民政府及其相关管理部门职责的规定，负责其管理区域内的房屋征收与补偿工作，但不得作出房屋征收决定。
第六条  房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位具体承担房屋征收与补偿工作。房屋征收部门应当与房屋征收实施单位签订委托合同，明确双方的权利和义务。房屋征收实施单位接受委托可以收取相应的工作费用，但不得以营利为目的。工作费用的具体标准由市物价部门会同市财政、房屋征收部门制定。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第七条  房屋征收与补偿过程中涉及的用地和规划论证、测绘、评估、法律、房屋拆除等服务性工作，房屋征收部门和有关单位应当委托具备相关资质的专业机构完成。
第八条  市房屋征收部门应当对从事房屋征收与补偿工作的人员，进行有关法律知识及征收补偿等业务知识的培训。

第二章 征收决定
第九条  为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由区人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
因重大项目建设等原因需要征收房屋，市人民政府认为不宜由区人民政府作出房屋征收决定的，也可由市人民政府作出房屋征收决定。
第十条  依照本办法第九条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、区国民经济和社会发展年度计划。
制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。
第十一条  房屋征收涉及旧城区改建的，所在区人民政府应组织房管、建设等部门就危房集中、基础设施落后情况进行论证。
第十二条  房屋征收部门应当根据规划部门出具的规划意见，合理确定国有土地上房屋征收范围。
第十三条  房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、改建、扩建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
房屋征收部门应当书面通知国土规划、住房保障、工商、公安等行政管理部门暂停办理相关手续。书面通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年。相关部门应在征收范围内按照职责暂停办理下列事项：（一）新建、扩建、改建房屋；
（二）房屋和土地使用权分割、赠与、抵押、出租、改变用途；
（三）以征收范围内的房屋为注册住址新增、变更工商营业登记；
（四）户口的迁入、分户。
第十四条  房屋征收部门应当对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在征收范围内向被征收人公布。
第十五条  作出房屋征收决定前，所在区人民政府应当组织征收、规划、城管、房管等部门按照各自的职责对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
征收范围内未经登记建筑的调查、认定和处理具体办法，由各区人民政府根据实际情况制定。
第十六条  房屋征收部门负责拟订征收补偿方案，报同级人民政府。征收补偿方案应当包括以下内容：
（一） 房屋征收与补偿的法律依据；
（二） 房屋征收的目的；
（三） 房屋征收的范围；
（四） 被征收房屋类型和建筑面积的认定办法；
（五） 房屋征收补偿方式、标准和计算方法；
（六） 补贴和奖励标准；
（七） 安置房屋的基本情况；
（八） 房屋征收评估机构选定办法；
（九） 房屋征收补偿的签约期限；
（十） 搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限；
（十一） 受委托的房屋征收实施单位名称；
（十二） 其他事项。
市、区人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证，并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
市、区人民政府应将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋，在征求意见期限内，过半数被征收人认为征收补偿方案不符合征收与补偿规定的，市、区人民政府应组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
第十七条  作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当根据项目情况，组织拟定社会稳定风险评估报告。社会稳定风险评估报告应说明项目情况，从合法性、合理性、可行性、可控性等方面进行分析，并报同级人民政府审核。
第十八条  房屋征收涉及被征收人超过300户的，房屋征收决定应当经政府常务会议讨论决定。
第十九条  市、区人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
市、区人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回，房屋、土地行政主管部门可以根据征收补偿协议或征收补偿决定直接办理注销登记手续。
第二十条  被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第三章　补偿
第二十一条  房屋征收补偿协议由房屋征收部门与被征收人签订。被征收人以征收决定公告之日合法有效的房屋权属证书所登记的所有权人为准。
第二十二条  房屋征收应当根据不同情况，按照规定给予被征收人以下补偿：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
第二十三条  对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
被征收房屋和产权调换房屋的价值，由选定的房地产价格评估机构评估确定，评估时点为房屋征收决定公告之日。
对房屋评估价值有异议的，应当自评估结果公告或收到评估结果之日起10个工作日内，向选定的房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10个工作日内，向市房地产估价师协会房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
第二十四条  征收决定公告后，房屋征收部门应及时组织被征收人以协商方式选定房地产价格评估机构；协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或采取摇号、抽签等随机方式确定。房屋征收部门应当将选定的房地产价格评估机构予以公告。（房地产价格评估机构不可以采用摇号、抽签方式产生，只能通过与被征收人的协商解决。否则易容导致暗箱操作和腐败产生。）
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
第二十五条  被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，应当提供改建地段或就近地段的房屋，并按照房屋价值结清差价。
第二十六条  房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费，搬迁费标准由各区人民政府制定。 （搬迁费用价格标准的制定应参照同期市场价格。）
征收房屋，被征收人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当支付临时安置补偿费或者提供周转用房。临时安置补偿费由选定的房地产价格评估机构评估确定，初次评估时点为房屋征收决定公告之日。每个项目临时安置补偿费每满两年重新评估一次，并按新的评估标准支付临时安置补偿费。被征收人对评估结果有异议的，可以按照本办法第二十三条第三款规定申请复核、鉴定。
第二十七条  因征收非住宅房屋造成停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋价值的5%确定。
被征收人认为其停产停业损失超过被征收房屋价值5%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托选定的房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。
第二十八条  征收直管公房、自管公房，被征收房屋的承租人（以下称承租人）可以获得征收补偿，符合房改条件的，应先进行房改，房改后由房屋征收部门对所有权人进行征收补偿，并与所有权人签订房屋征收补偿协议；不符合房改条件的，补偿方式和标准如下：
（一）承租人选择货币补偿的，给予承租人被征收房屋价值90%的补偿，被征收房屋价值的10%补偿给被征收人，房屋征收部门与被征收人和承租人分别签订房屋征收补偿协议。
（二）承租人选择产权调换的，房屋征收部门与被征收人签订房屋产权调换协议，被征收人与承租人签订房屋租赁协议，保持租赁关系不变。
第二十九条  征收房产部门托管、代管并作为直管公房出租给承租人的房屋，选择货币补偿的，对房屋所有权人按被征收房屋价值100%给予补偿，对承租人按被征收房屋价值90%给予补偿。
第三十条  征收设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当按照国家和本市房地产抵押规定，就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。
抵押人与抵押权人达成书面协议的，房屋征收部门应当按照协议对被征收人予以补偿。达不成协议，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的，应当将补偿款向公证机构办理提存；对被征收人实行房屋产权调换的，抵押权人可以变更抵押物。
第三十一条  征收宗教团体所有的房屋，房屋征收部门应当事先征求宗教事务管理部门的意见，并与宗教团体签订征收补偿协议。
宗教团体所有的房屋作为直管公房出租给承租人的，补偿方式可以按照本办法二十九条的有关规定执行。
第三十二条  对按期签约、搬迁的被征收人，房屋征收部门应当给予搬迁奖励；对征收直管公房、自管公房的搬迁奖励给予承租人。具体奖励标准由各区人民政府确定。
第三十三条  征收个人住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门可按照不超过被征收房屋价值15%的标准给予补助，具体标准由各区人民政府制定。
征收直管公房、自管公房的补助，补助款支付给承租人。
第三十四条  征收个人住宅或者直管公房、自管公房的住宅房屋，建筑面积不足30平方米（涉及到房屋所有权、承租权共有的房屋建筑面积合并计算），被征收人、承租人选择货币补偿且同时满足下列条件的，补足30平方米，给予征收补助。
（一）未享受本市住房制度改革政策或住房保障政策；
（二）被征收人、承租人及配偶在征收决定公告之日前两年内在本市另无产权住宅房屋或承租的公有住房。
承租人符合前款条件的，超出被征收房屋建筑面积部分的货币补偿款由房屋征收部门全部支付给承租人。
第三十五条  被征收住宅建筑面积公摊系数低于产权调换房屋建筑面积公摊系数的，应对被征收房屋增加建筑面积补助，建筑面积补助不超过被征收房屋建筑面积的10%。建筑面积补助按照房屋征收决定公告之日合法有效的房屋权属证书为准，具体标准由各区人民政府根据项目实际情况确定，并在征收补偿方案中公布。  
第三十六条  对被征收人中的最低生活保障家庭、残疾人等特殊生活困难家庭给予困难补助，具体补助标准由各区人民政府制定。
第三十七条  被征收人迁出原地后的义务教育入学，征收之时可一次性选择6年内继续在原户籍所在地按原招生办法入学，或在迁入户籍所在地教育行政部门划片招生的就近学校入学。
对已享受最低生活保障的被征收人，凭迁出地民政部门出具的证明材料，由迁入地民政部门审查核定继续享受最低生活保障；对因房屋征收造成人户分离，在迁入地居住1年以上新增申请最低生活保障的，按规定向迁入地民政部门提出申请。
第三十八条  房屋征收部门与被征收人应当依照规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
第三十九条  被征收人少于800户的，签约期限不超过3个月；超过800户的，签约期限不超过6个月。签约期限自被征收房屋评估结果公告之日起计算。
第四十条  房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的人民政府依照《征收条例》和本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本办法第三十八条第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第四十一条  作出房屋征收决定的人民政府对被征收人、承租人给予补偿后，被征收人、承租人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人、承租人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
第四十二条  被征收人、承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。
申请人民法院强制执行前，应当依法书面催告被征收人、承租人履行搬迁义务。
申请人民法院强制执行的，应当按照规定提交作出补偿决定的有关文件、被申请人的基本情况、补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
第四十三条  房屋征收完毕后的确认办法由市房屋征收部门另行制定。
第四十四条  房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第四章 法律责任
第四十五条  市、区人民政府及房屋征收部门的工作人员在在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职能、玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管部门责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十六条  采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人、承租人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。 （并取消其参与拆迁工作资格，并通过媒体进行暴光，列入违法拆迁企业黑名单，后续亦不得参与本市以内房屋子拆迁工作。）
第四十七条  采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第四十八条  贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。
第四十九条  房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错评估报告的，依据《房地产估价机构管理办法》和《注册房地产估价师管理办法》的规定予以处罚；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。  

第五章 附 则
第五十条  法律、法规对征收外国领事馆房屋、军事设施、文物古迹、历史文化保护区内的建筑物等另有规定的，依照有关规定执行。
第五十一条  本办法自公布之日起施行。《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》同时废止。《征收条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但有关部门不得强制拆迁。（ 依据中纪办2011年3月的文件精神，应增加本市内集体土地上房屋拆迁补偿应参照本办法执行。）